После отмены льготной ипотеки и введения эскроу-счетов для подрядчиков спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) пошел на спад. К каким еще последствиям это привело и как отразилось на ценах — рассказываем вместе с руководителем пензенской компании «Время жить» Евгением Логиновым.
Конец бума: что происходит в ИЖС
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) еще летом был самым быстрорастущим. Однако льготная ипотека, ставшая драйвером для всего рынка недвижимости, притормозила процесс роста.
«Тренд на частные жилые дома все еще является нарастающим. Этот процесс характерен не только для Пензенской области – для всех регионов России. Однако изменившиеся условия немного охладили спрос, - говорит Евгений Логинов. - Полагаю, что в следующем году перед застройщиками будет стоять задача удовлетворения отложенного спроса. Люди по-прежнему считают ИЖС – желаемым сценарием для жизни, но сейчас они ждут лучших условий, чтобы купить жилье с большей выгодой. Опять же, те, у кого есть свободные денежные средства, понимают, насколько прибыльным является вложение в недвижимость именно сейчас. Очевидно, что после нового года цены вырастут, и то, что сегодня стоило 3 миллиона, уже через несколько месяцев может существенно вырасти в цене. Так что покупка дома – это отличное, выгодное вложение средств, грамотный инвестиционный шаг».
Льготная ипотека: взлет и падение
Льготные программы кредитования стали настоящим локомотивом не только для новостроек, но и для загородного строительства. По оценкам Дом.РФ, в первой половине 2023 года на долю льготной ипотеки приходилось около 60% всех выдач в сегменте ИЖС.
Отмена госпрограмм привела к спаду спроса. В Федерации ИЖС отмечают, что сильнее всего продажи просели в августе. В сентябре наметилась тенденция к восстановлению, чему способствовало активное взаимодействие банков и застройщиков.
«Многие застройщики пошли на беспрецедентные меры: предлагали индивидуальные скидки и программы финансирования. Так делали и в Пензе. И это позволило удержать рынок, дать возможность людям обрести желаемое жилье», - сказал Евгений Логинов.
Эскроу: новые правила игры
Еще одним важным фактором, повлиявшим на рынок ИЖС, стал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Например, сейчас оформить кредит по семейной ипотеке можно только при условии, что подрядчик использует эскроу-счета. Это привело к сокращению числа подрядчиков, готовых работать по новым, более прозрачным, правилам.
«Переход на счета-эскроу изменил структуру финансирования строительства, что потребовало адаптации от всех участников рынка», – комментирует Евгений Логинов. – В Пензе произошла своего рода санация рынка: ушли слабые игроки и те, кто был не честен по отношению к покупателям. Мы переходим от “дикого” строительства к цивилизованному. Так что нынешняя ситуация – в любом случае на руку потребителям. Эскроу – это гарантия того, что ваш дом будет достроен, в противном случае вам вернут деньги. Рекомендую работать только с компаниями, которые строят в рамках эскроу. Да, это дополнительные усилия для застройщика, и да, это ведет к незначительному увеличению стоимости, но для покупателя – это 100% гарантия того, что все обязательства будут выполнены. И выдержать эти условия сегодня могут лишь сильные, состоявшиеся компании», - пояснил Евгений Логинов.
Цены: поиск баланса
Завершение льготной ипотеки не оказало прямого влияния на стоимость строительства домов. Застройщики, скорее, ищут варианты оптимизации затрат, предлагая покупателям более компактные дома, уменьшенные участки и индивидуальные условия.
«Компания приняла беспрецедентное решение: каждому -эксклюзивную персональную скидку. Это одна из форм стимулирования спроса. В Пензе их немало: начиная от собственных программ до помощи с первоначальным взносом», – пояснил Евгений Логинов.
Общий вывод: откладывать покупку дома не стоит. Необходимо изучить существующие на рынке предложения, поскольку компании перестроились и нашли форматы, при которых покупка станет не только возможной, но и выгодной.